Недвижимость за рубежом. Разберитесь, прежде чем покупать.

Title Deed — выданный Земельным департаментом Дубая (DLD) документ о праве собственности на объект.

• Запросить: номер и год документа, тип объекта. Для сверки владельца нужно ещё его имя.
• Где проверить: форма DLD или приложение Dubai REST. На форме есть капча, а в описании услуги указан вход в аккаунт, поэтому он может потребоваться.
• Что сопоставить: результат проверки и реквизиты документа с выбранным объектом и проектом договора.

Проверка показывает действительность документа. Она не заменяет проверку продавца, обременений и всей сделки.

Escrow — банковский счёт конкретного проекта, куда поступают платежи покупателей строящихся объектов.

• Запросить: название и номер проекта.
• Где проверить: сервис DLD ищет по названию или номеру. В приложении Dubai REST: Services → Project Status (Mashrooi), поиск по названию.
• Что сопоставить: название и номер, застройщика, опубликованный статус, процент готовности и сведения об escrow — с договором и предложением.

Публичный анонс или «лонч» и юридический статус проекта — разные вещи. Регистрацию и escrow проверяют для конкретного проекта по сведениям DLD, а не по датам презентаций. По циркуляру RERA 2025 года рекламировать проект можно после регистрации и получения разрешения на маркетинг, а в объявлении должен быть QR-код этого разрешения.

Обратите внимание на дату сведений: процент готовности мог устареть. Регистрация и escrow не гарантируют доходность или сдачу в срок.

• Запросить: цену и точные характеристики выбранного объекта.
• Где проверить: зарегистрированные продажи. DXBinteract — сторонний аналитический сервис, официальный источник данных о зарегистрированных сделках — DLD. В разделе данных DLD есть капча, а за прошлые годы он направляет на data.dubai.
• Что сопоставить: тот же дом или сопоставимый проект, тип объекта, спальни, площадь, дату сделки, готовое или строящееся.

Не смешивайте цены объявлений, предложения застройщиков и зарегистрированные сделки. Прошлые сделки помогают сравнивать, но не определяют точную сегодняшнюю стоимость конкретной квартиры.

• Объект и сторона договора: кто продаёт и тот ли объект указан.
• Полномочия подписанта: если подписывает представитель, запросите доверенность. Выданную за пределами ОАЭ нужно официально заверить.
• Сумма и назначение платежа: за что именно вы платите.
• Получатель и реквизиты: сверяйте по независимому официальному каналу, а не только по пересланному сообщению.
• Возврат бронирования: получите условия письменно до оплаты. Служба жалоб DLD на риелторские компании не рассматривает споры об отмене брони и возврате денег.
• График и дополнительные сборы: все платежи и кто их оплачивает.

Покупка у застройщика

EOI (Expression of Interest) — выражение заинтересованности в проекте. Это не договор купли-продажи (SPA) и не подтверждение права на квартиру. Если предлагают подписать EOI, прочитайте: кто принимает деньги, сумму, условия и срок возврата, как сумма засчитывается в цену и что будет, если выбранную квартиру не предоставят. Возможность возврата зависит от текста конкретной формы.

Не перечисляйте деньги, пока не проверили статус проекта в DLD и реквизиты: RERA запрещает застройщикам принимать платежи по проекту вне его escrow-счёта. Проверьте статус проекта через DLD, а платёжные реквизиты проекта до перевода независимо подтвердите по официальным каналам застройщика и банка.

После выбора квартиры условия SPA и срок его подготовки уточняют у застройщика. После подписания договор и первоначальную продажу регистрируют в DLD через Oqood в установленном порядке.

Вторичная сделка

Единого правила нет: порядок оплаты зависит от способа сделки и договора. Например, в сервисе Dubai Now сумма проходит через одобренный DLD escrow-счёт, а для заложенного объекта у DLD отдельная услуга регистрации продажи.

Этот список не исчерпывает всех проверок.